東京都の世田谷区・杉並区は、都心部へのアクセスがよく、住宅地として人気の高いエリアです。特に、広い土地を所有している場合、相続税の負担が大きくなる可能性が高いため、事前の対策が不可欠です。ここでは、世田谷区・杉並区における具体的な相続税対策について詳しく解説します。
1. 世田谷区・杉並区の土地の特徴と相続税の影響
① 地価が比較的高く、相続税の課税対象になりやすい
世田谷区・杉並区の地価は東京23区内でも比較的高水準であり、特に駅近くの住宅地では相続税評価額が高くなる傾向があります。
② 令和7年の三鷹市・武蔵野市の路線価（1㎡あたりの相続税評価額）
- 世田谷区（三軒茶屋・二子玉川周辺）：80~160万円
- 世田谷区（三軒茶屋・二子玉川周辺）：60~110万円
- 杉並区（荻窪・西荻窪周辺）：60~80万円
- 杉並区（高円寺・阿佐ヶ谷周辺）：50~70万円
例えば、三軒茶屋駅近くに100㎡の土地を所有している場合、相続税評価額が1億円を超える可能性があります。こうした土地を相続する場合、適切な対策を取らなければ高額な相続税が発生します。
2. 相続税を軽減するための具体的な対策
① 小規模宅地等の特例を活用する
相続した土地を自宅として使い続ける又は賃貸用として貸し出している場合、「小規模宅地等の特例」を適用すれば土地の評価額を最大80%減額できます。
・適用条件
被相続人（亡くなった人）の自宅に同居していた親族が相続するもしくは、賃貸物件として貸し出している土地（貸付事業用宅地）
例：三軒茶屋の自宅（土地評価額1億円）の場合
特例を適用 → 2,000万円に評価額が減少 → 相続税が大幅に軽減される
② 生前贈与を活用する
生前に子や孫へ土地を贈与することで、相続税の負担を軽減できます。
- 暦年贈与（年間110万円まで非課税）
- 相続時精算課税制度（2,500万円まで贈与税が非課税、相続時に精算）
ただし、世田谷区・杉並区の土地の評価額は高額であり、一括贈与すると高額な贈与税がかかる可能性があるため、計画的に進めることが重要です。
③ 不動産を活用して評価額を下げる
土地を更地のまま相続すると、評価額が高くなります。そこで、次の方法で評価額を下げることが可能です。
1. 賃貸住宅を建てる
賃貸物件を建てると、土地の評価額を30%～50%程度減額さできます。世田谷区・杉並区のような人気エリアでは、賃貸需要が高いため空室リスクが少なく、収益を得ながら相続税対策が可能です。
2. 借地権を設定する
第三者に土地を貸して借地権を設定すると、土地の評価額を下げることができます。ただし、長期契約になるため、慎重に検討する必要があります。
④ 生命保険を活用する
相続税を支払うための資金を用意する手段として、生命保険の活用が有効です。
- 生命保険金の非課税枠（500万円 × 法定相続人の数）を利用
- 不動産中心の資産を持つ場合、現金が不足するリスクを回避
特に、不動産を多く所有している場合は、現金が少なく相続税の支払いが困難になる可能性があるため、生命保険を活用することで納税資金を準備できます。
⑤ 家族信託を活用してスムーズな相続を実現
高齢になると、不動産の管理が難しくなることがあります。そこで、「家族信託」を活用することで、スムーズに相続を進められます。
■ 家族信託のメリット
- 認知症になっても、相続人（子など）が不動産を管理できる
- 相続トラブルを防ぐ
- 早めに資産承継の準備ができる
特に、複数の不動産を所有している場合や、将来的な管理が不安な場合に有効な手段です。
3. 相続税対策の具体的な流れ
① まずは専門家に相談する
- 税理士、司法書士、不動産鑑定士などに相談
- 相続税の試算を行う
② 土地の評価を確認する
- 路線価を調べ、相続税の負担額を把握
- 小規模宅地等の特例の適用可否をチェック
③ 相続対策を実施する
- 生前贈与や賃貸経営で評価額を下げる
- 生命保険を活用して納税資金を準備
- 家族信託で管理をスムーズにする
4. まとめ
- 世田谷区・杉並区の土地は地価が高く、相続税の負担が大きくなりやすい
- 小規模宅地等の特例を活用すると、土地の評価額を最大80%減額できる
- 生前贈与や賃貸物件の活用で、評価額を下げる対策が可能
- 生命保険を活用すれば、相続税の納税資金を確保できる
- 家族信託を利用すれば、将来的な不動産管理をスムーズにできる
世田谷区・杉並区の土地は資産価値が高いため、適切な相続対策を行うことで、相続税の負担を軽減し、スムーズな資産承継が可能になります。
早めに専門家に相談し、最適な対策を講じることが重要です。
