売却代金を分配する換価分割の注意点

相続した財産を売却し、売却代金を相続人の間で配分する方法を換価分割といいます。
不動産を相続する場合、いくらで評価するかという考え方が様々あり、遺産分割協議がまとまらないことがよくありますが、換価分割にすると財産が現金に代わるため、遺産分割がスムーズに進むことが多いです。

1. 換価分割とは

換価分割とは土地や家屋、株式などの遺産を売却して、その売却代金を相続人間で分配する方法です。

一般的には遺産分割は、財産ごとに引き継ぐ人を決めたり共有持ち分にしたりする「現物分割」により行われます。しかし複数の相続人がおり、現物のままで相続人全員の合意をとることが困難な場合、「換価分割」という方法をとることで、その財産を第三者に売却し、売却代金を分配することで遺産分割協議を成立させることになります。

2. 換価分割のための相続登記について

換価分割をする過程で、財産の売却が必要になります。不動産などは、所有権の名義が亡くなった方のままでは、買主に登記を移すことはできません。

そのため、売却前に一旦、相続人全員が法定相続分による共同相続登記をしたうえで、第三者に売却をします。
ただし、売買手続き及び名義変更手続きの簡素化のため、代表相続人うち一人の名義に相続登記をして、売却をし、その後各相続人へ売却代金を分配することも可能です。この手法を取った場合、贈与税の問題が生じるという懸念がありましたが、国税庁において「贈与税の課税が問題になることはない」という回答文書が公表されています。

3. 換価分割で代表者一人に相続登記の際の注意点

2.で説明した通り、代表相続人のお一人の名義に相続登記し売却をすることは可能です。
ただ代表相続人から各相続人へ売却代金を分配する際に、贈与になるのでは？代償分割になるのでは？という心配が発生すると思います。

換価分割で代表者一人に相続登記を行う際には、遺産分割協議書に換価分割を行う旨および売却代金の分配割合、換価分割する際の名義変更登記を便宜的に1人にした旨を明確に記載しましょう。また分配をする際にも、遺産分割協議書の内容のとおりに行いましょう。

4. 換価分割と小規模宅地等の特例の関係

換価分割する財産であっても要件を満たせば小規模宅地等の適用は可能です。小規模宅地等には保有継続要件というのがあり、相続税の申告期限まで保有していなければならない場合があります。そのため、売却の前に小規模宅地等の要件を確認し、どの時点で売却をすればよいか慎重に検討しましょう。

また、小規模宅地等の特定居住用宅地等の要件を満たすために、同居していた方がその自宅を相続し、その後売却、売却代金の一部を他の相続人に代償金として渡す場合がございます。これは代償分割ではなく換価分割と認定される可能性があります。換価分割になってしまうと、その土地は同居していた方が一人でその土地を相続したのではなく、売却代金の受取割合で相続したとみなされます。そして、小規模宅地等は同居していた方が相続した部分のみの適用となります。

そのため、代償分割かつその財産を売却予定の場合には、換価分割と認定されないように、財産の売却する前に代償金をお支払いする、又は売却代金ではなくご自身の元から保有の資金で代償金を支払うようにしましょう。

5. 換価分割後の譲渡所得の申告について

不動産などを売却した際には、譲渡所得税が発生いたします。これは相続した不動産も同様です。
換価分割の場合には、売却代金を受け取った方それぞれが、譲渡所得税の申告を行う必要があります。登記名義上は、お一人の名義であったとしても、譲渡申告はそれぞれが売却代金の配分割合に応じて申告をする必要があります。

また、相続した不動産についての譲渡所得の際には、取得費加算の特例、居住用財産・空き家の3000万円の特別控除などの特例が適用できる可能性あります。
相続税だけでなく、その後の売却に係る譲渡所得税についてもあわせて検討をするとトータルの税負担をうまく減らすことができるかもしれません。